Pre našich klientov hľadáme:
byty a nebytové priestoryrodinné domy alebo vilystavebné pozemkyrekreačné objektykancelárske priestorypodnikateľské priestoryparcely pre developerov

Najväčším mýtom pri porovnávaní je tvrdenie, že „platením nájmu vyhadzujete 100 % peňazí von oknom, zatiaľ čo pri hypotéke investujete do svojho“. Realita je pri súčasných úrokových sadzbách o niečo zložitejšia.

Matematické zhodnotenie po 5 rokoch: Pri hypotéke je nenávratný náklad na úrokoch a poplatkoch cca 26 150 €. Pri podnájme je nenávratný náklad na čistom nájme 34 200 €. Hypotéka tak z pohľadu čistého nákladu šetrí 8 050 €, pričom vám navyše ostáva efekt zhodnotenia ceny nehnuteľnosti.

Zásadným rozdielom je množstvo hotovosti, ktorú musíte mať k dispozícii ešte pred podpísaním zmluvy.

S otázkou nájmu a kúpy súvisí aj finančný koncept investičného kapitálu. Ak sa človek rozhodne pre nájom, nemusí minúť desiatky tisíc eur na akontáciu (napr. 34 000 €) a môže ich zhodnocovať na kapitálovom trhu.

Základný princíp: Ak nájomca dokáže ušetrné vstupné prostriedky a mesačný rozdiel medzi nájmom a náklady na vlastníctvo pravidelne a disciplinovane investovať, finančná strata oproti vlastnému bývaniu sa v čase čiastočne znižuje.

Výhoda vlastného bývania: Nehnuteľnosť však historicky profituje z tzv. finančnej páky. Zatiaľ čo pri investovaní zarábate len z vloženej čiastky, pri kúpe nehnuteľnosti zarábate na raste ceny celej nehnuteľnosti (170 000 €), hoci ste zo svojho vložili len časť (34 000 €).

Nákladová položkaPodnájom (2-izbový byt)Kúpa na hypotéku (136 000 € úver)Vstupné úspory1 500 € (depozit + nájom)34 800 € (20 % akontácia + poplatky)Mesačná platba (Splátka / Nájom)750 € (vrátane energií)652 € (hypotekárna splátka)Energie, plyn, elektrina0 € (započítané v nájme)70 €Správca bytového domu & Fond opráv0 € (platí vlastník)110 €Poistenie bytu & úveru0 € (odporúčané poistenie zodpovednosti 5 €)25 €Celkové mesačné výdavky750 € / mesiac857 € / mesiacZ toho splácanie vlastnej istiny0 €~210 € až 280 € / mesiac

5. Byt vs. dom – nájom vs. kúpa

Typ nehnuteľnosti zásadne mení prevádzkovú náročnosť a finančné záväzky.

• Byt v nájme (2–3 izbový): Priemerný nájom 650 € – 950 € / mesiac. Najefektívnejší spôsob mestského bývania. Bez starostí o fasádu, výťah či strechu.
• Byt v osobnom vlastníctve: Kúpna cena 140 000 € – 210 000 €. Správca a fond opráv predstavujú 1,80 € – 2,50 € / m² / mesiac (pri 60 m² je to 110 € – 150 €/mesiac).
• Dom v nájme (4-izbový rodinný dom): Komerčné nájomné sa pohybuje od 1 100 € do 1 800 € / mesiac + zálohy za plyn a elektrinu 200 € – 350 € / mesiac.
• Dom v osobnom vlastníctve: Kúpna cena novostavby v dostupnosti mesta začína na 230 000 € – 350 000 €. Okrem splátky hypotéky (cca 900 € – 1 300 €/mesiac) je nutné vytvárať fond vlastných opráv minimálne 100 € – 150 € / mesiac na údržbu technológií.

6. Životné fázy: plánovanie veľkej rodiny vs. jednotlivec / pár

• Jednotlivec / Pár (1,5 až 2-izbový byt, 40 – 55 m²):
• Nájom: 550 € – 750 € / mesiac. Flexibilná voľba. Neviaže kapitál a pri zmene práce stačí podať 2-mesačnú výpoveď z nájmu.
• Kúpa: Splátka hypotéky pri úvere 100 000 € vychádza na cca 465 € / mesiac + energie 130 € = celkovo 595 € / mesiac.
• Veľká rodina s deťmi (4-izbový byt / dom, 100 – 140 m²):
• Nájom: Rodinný 4-izbový byt stojí 1 000 € – 1 400 € / mesiac. Rizikom je neistota – pri nepredĺžení zmluvy je náročné narýchlo nájsť vyhovujúci nájom v rovnakej lokalite.
• Kúpa: Kúpna cena 250 000 € – 350 000 €. Pri 80 % hypotéke (200 000 €) je splátka 931 € / mesiac + energie a fond opráv 250 € / mesiac = celkovo 1 181 € / mesiac. Garantuje dlhodobé zázemie.

7. Parkovanie: byt vs. dom, 1 auto vs. viac áut

Scenár / LokalitaByt na sídlisku / v centreRodinný dom (mesto / prímestie)1. auto (Kúpa / Nájom)Rezidenčná karta: 30 € – 120 € / rok. Prenájom garážového státia v novostavbe: 70 € – 120 € / mesiac.Parkovanie na vlastnom pozemku / v garáži: 0 € / mesiac (jednorazová výstavba prístrešku cca 2 500 € – 5 000 €).2 a viac áut (Kúpa / Nájom)Kúpa 2. garážového státia: 15 000 € – 25 000 € (alebo prenájom ďalších 80 € – 120 € / mesiac). Časová strata pri hľadaní miesta.Dvor / garáž pre 2 až 4 autá v cene pozemku: 0 € mesačné poplatky.

8. Prehľad mesačných nákladov (Položka po položke)

Prehľad priemerných mesačných výdavkov podľa kategórií:

• Nájom 2-izbového bytu (55 m²):
• Nájomné + Energie + Internet: 750 € (fixná suma).
• Fond opráv & poistenie: 0 € (platí majiteľ).
• Spolu: 750 € / mesiac
• Kúpa 2-izbového bytu (55 m², hypotéka 136 000 €):
• Splátka hypotéky: 632 € (z toho ~210 € tvorí splátka istiny)
• Správca + Fond opráv: 120 €
• Elektrina + Plyn: 60 €
• Poistenie bytu a úveru: 25 €
• Spolu: 837 € / mesiac
• Nájom rodinného domu (120 m²):
• Nájomné: 1 200 €
• Energie (plyn, elektrina, voda, odpad): 250 €
• Spolu: 1 450 € / mesiac
• Kúpa rodinného domu (120 m², hypotéka 200 000 €):
• Splátka hypotéky: 931 €
• Energie (elektrina, plyn/tepelné čerpadlo, voda, smeti): 200 €
• Poistenie domu: 20 €
• Vlastná rezerva na údržbu (kotol, strecha): 100 €
• Spolu: 1 251 € / mesiac

9. Aké príjmy dnes potrebujete a aká je realita na trhu?

Až konkrétne čísla z výplatnej pásky a pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS) dávajú odpoveď na to, na čo v skutočnosti máte.

A. Koľko musíte zarábať na 2-izbový byt (170 000 €)?

Banka limituje úverové zaťaženie pravidlom DTI (maximálny úver = 8× ročného čistého príjmu) a pravidlom DSTI (všetky splátky úverov nesmú presiahnuť 60 % z čistého príjmu po odpočítaní životného minima).

• sám / jednotlivec:
• Na Nájom (750 €/mesiac): Pri dodržaní pravidla zdravej peňaženky (náklady na bývanie max 30 – 35 % z príjmu) je vyžadovaný čistý príjem okolo 2 100 € – 2 500 € / mesiac.
• Na Kúpu hypotékou (136 000 € úver): Potrebujete čistý mesačný príjem minimálne 1 650 € – 1 800 € / mesiac kvôli prísnemu bankovému stres-testu. Pre jednotlivca však zostáva najväčšou výzvou našetriť 34 000 € v hotovosti na akontáciu.
• pár / dvojica:
• Spojenie príjmov dvoch partnerov je dnes najčastejšou cestou k získaniu úveru.
• Ak napríklad obaja partneri dosahujú bežný priemerný príjem (napr. spoločne cca 2 100 € v čistom), ich úverový limit dosiahne na hypotéku až vo výške 168 000 € (8× ročný príjem), čo na kúpu 2-izbového bytu pohodlne postačuje.

B. Pomoc od rodiny a dofinancovanie

Pre väčšinu mladých ľudí je najväčšou bariérou vstupná akontácia 20 % (34 000 €). Preto sa v praxi najčastejšie využívajú tieto riešenia:

1. Svadobný dar / úspory rodiny: Priamy finančný príspevok od rodiny vyrieši akontáciu a pár následne zo svojich dvoch platov spláca už len samotnú hypotéku.
2. Založenie druhej nehnuteľnosti: Ak chýba hotovosť na akontáciu, dočasne sa do zálohy založí nehnuteľnosť rodičov. Vďaka tomu banka poskytne 100 % financovanie požadovanej sumy. Po splatení určitej časti úveru sa ťarcha z rodičovského domu vymaže.

C. Nečakané výdavky, s ktorými treba počítať

Mnoho ľudí plánuje rodinný rozpočet len podľa čistých fixných nákladov. V reálnom živote však nastávajú situácie, na ktoré treba mať vytvorenú finančnú rezervu:

• Pri vlastnom bývaní:
• Nedoplatky z ročného vyúčtovania: Mimoriadny nedoplatok za teplo či vodu po zime vo výške 300 € – 600 €.
• Oprava / výmena technológií: Pokazená práčka, chladnička či nový plynový kotol (400 € – 1 500 €).
• Navýšenie fondu opráv: Rozhodnutie vlastníkov o rekonštrukcii či zateplení domu môže zvýšiť mesačné poplatky.
• Zmena úrokových sadzieb: Pri refixácii môže zmena úroku ovplyvniť výšku mesačnej splátky.
• Pri podnájme:
• Zvýšenie nájomného: Vlastník nehnuteľnosti môže zvýšiť nájomné o infláciu.
• Nečakané sťahovanie: V prípade výpovede z nájmu vzniká okamžitý jednorazový výdavok cca 1 500 € – 2 000 € (nový depozit + prvý nájom + náklady na sťahovanie).

Ako sa rozhodnúť?

Ak hľadáte flexibilitu, nechcete sa viazať hypotékou na 30 rokov alebo zatiaľ nemáte našetrený dostatočný kapitál na akontáciu (aspoň 15 – 20 % z ceny nehnuteľnosti), podnájom je logickou a finančne bezpečnou voľbou. Naopak, ak hľadáte dlhodobú stabilitu, chcete budovať vlastný majetok, spojíte platy v páre alebo využijete počiatočnú pomoc od rodičov, kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky dáva z dlhodobého hľadiska jednoznačný zmysel.

Prepájame svet realít s modernými technológiami. Našou prioritou je prinášať ľuďom v Košiciach a okolí spoľahlivé informácie a nástroje, ktoré im pomôžu pri rozhodovaní o bývaní či investíciách.

Pomáhame prepájať ponuku s dopytom s dôrazom na kvalitu, efektivitu a lokálny prehľad. Ak hľadáte priestor na spoluprácu v oblasti realít alebo marketingu v regióne, neváhajte nás kontaktovať:  kontakt@kosice-nehnutelnosti.sk